Seguros de casa en Florida: el deducible que casi nadie explica
Los seguros de casa en Florida cubren cuatro cosas: la estructura, lo que usted tiene dentro, su responsabilidad civil si alguien se lastima en su propiedad, y el hospedaje si la casa queda inhabitable. Lo que casi nadie le explica es que el daño de huracán trae su propio deducible, calculado como un porcentaje del límite de su vivienda. Y la inundación no viene incluida. Esos dos detalles deciden cuánto sale de su bolsillo el día que pasa algo.
¿Quiere que le revisemos esos dos números en su póliza actual, en español?
O marque directo al (786) 332-5602.
¿Qué cubre un seguro de casa en Florida?
Su póliza cubre la estructura de la casa, sus pertenencias, su responsabilidad civil y los gastos de vivir en otro lado mientras la repara. Encima de eso, la ley estatal obliga a la aseguradora a ofrecerle el pago por valor de reemplazo de la vivienda, en lugar de valor actual.
La diferencia es grande: a un techo de doce años, el valor actual le descuenta doce años de uso antes de pagarle. El valor de reemplazo paga lo que cuesta reponerlo hoy, hasta el límite de la póliza. El estatuto 627.7011 de Florida exige que esa opción se le ofrezca antes de emitirle la póliza.
Y hay un detalle que casi ningún dueño sabe que tiene. Salvo que usted la haya rechazado por escrito, su póliza se considera que incluye cobertura de ley y ordenanza hasta el 25 por ciento del límite de la vivienda, y la aseguradora está obligada a ofrecerle también la versión del 50 por ciento. Eso paga la parte del arreglo que exige el código actual. Pregunte cuál tiene.
Si vive en condominio o renta, su póliza es otra.
¿Cuánto cuestan los seguros de casa en Florida?
No existe un precio único, y cualquiera que le dé una cifra sin ver su casa está adivinando. Su prima se mueve con el condado, el tipo de construcción, la edad del techo, el límite de vivienda que escoja, el deducible de huracán que acepte y su historial de reclamos.
Pero sí hay forma de ver números antes de llamar a nadie. La Oficina de Regulación de Seguros de Florida publica CHOICES, una herramienta gratis con tarifas promedio de muestra para cualquier condado del estado. La propia Oficina advierte que son solo ilustrativas y que para un precio real hay que pedir cotización.
¿Y lo “barato”? La palanca que más está en sus manos es el deducible de huracán.
¿Prefiere hablarlo por teléfono? (786) 332-5602.
¿Cómo funciona el deducible de huracán en Florida?
Es un porcentaje del límite de su vivienda, no una cantidad fija. Antes de emitirle una póliza residencial personal, la aseguradora tiene que ofrecerle deducibles de huracán de $500, 2 por ciento, 5 por ciento y 10 por ciento del límite de vivienda, según el estatuto 627.701 de Florida. El mismo estatuto trae excepciones según el valor asegurado, así que su lista depende de su límite.
Un ejemplo en dólares. Tome una casa con límite de vivienda de $400,000 y un deducible de huracán del 2 por ciento: 400,000 por 0.02 son $8,000 que salen de su bolsillo antes de que la póliza pague un centavo. Al 10 por ciento, ese mismo número serían $40,000. El porcentaje se ve chiquito en el papel y se siente enorme en el banco.
Si su límite de vivienda es de $250,000 o más, la aseguradora ya no está obligada a ofrecerle la opción de $500, así que su piso real pasa a ser el 2 por ciento.
Y el deducible de huracán se aplica por año calendario, no por cada tormenta. En pólizas residenciales personales emitidas o renovadas desde el 1 de mayo de 2005, un solo deducible se aplica a todas las pérdidas por huracán de ese año con la misma aseguradora. En una temporada de dos tormentas eso juega a su favor. Pero con una advertencia. Si ya hubo una pérdida por huracán ese año, en la siguiente la aseguradora puede cobrarle lo que resulte mayor entre lo que quede del deducible de huracán y el deducible de los demás peligros.
¿El seguro de casa cubre las inundaciones?
No. FEMA lo dice sin rodeos en FloodSmart: la mayoría de los seguros de casa no cubren daño por inundación, y solo el seguro de inundación paga la reconstrucción después de una. Es una póliza aparte.
Y aquí está el error que más caro sale: su cobertura no empieza el día que la compra. Una póliza del Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones entra en vigor 30 días después de la compra, con cuatro excepciones. La más común es comprarla al sacar, aumentar, extender o renovar una hipoteca. Comprarla cuando ya hay un nombre de tormenta en las noticias no le sirve de nada.
Esa póliza cubre hasta $250,000 del edificio y hasta $100,000 del contenido, y dura un año. Ojo: el edificio y el contenido se compran por separado y tienen deducibles distintos, así que sus muebles no quedan cubiertos solo por asegurar la casa.
¿Puedo asegurar mi casa con Citizens?
Solo si califica, y la mayoría de la gente no entiende esa prueba. Citizens Property Insurance Corporation se describe como la aseguradora de último recurso del estado, no como la opción económica que cualquiera elige.
Según sus propias reglas de elegibilidad, bajo la ley de Florida Citizens puede emitirle una póliza nueva solo en dos casos. Uno: que no haya cobertura disponible de una compañía autorizada en Florida. Dos: que las primas de las compañías autorizadas sean más de 20 por ciento más altas que la prima de Citizens por cobertura comparable. Fíjese en la dirección: la cotización privada tiene que estar más de un 20 por ciento arriba de Citizens, no al revés.
Cómo cotizamos un seguro de casa desde nuestra oficina de Miami
Somos una agencia independiente: comparamos varias compañías y le explicamos la diferencia. Cotizamos casa, condominio e inquilinos, y la inundación la escribimos como lo que es, una póliza separada, para que esos 30 días de espera no lo agarren de sorpresa.
Lo atendemos en español desde la oficina principal en 10752 SW 24th St, Miami, FL 33165, y también tenemos oficina en Davie. Horarios y direcciones en la página de contacto.
Cuando revisamos una póliza que ya existe, lo primero que miramos son esos dos números: qué deducible de huracán tiene y si hay póliza de inundación.
También puede llamarnos al (786) 332-5602.
Frequently Asked Questions
¿Me pueden negar el Seguro de casa por la edad del techo?
No solo por la edad, si el techo tiene menos de 15 años: la ley de Florida no permite negarle o no renovarle la póliza únicamente por eso. Si ya tiene 15 años o más, usted puede pagar una inspección con un inspector autorizado, y si indica que al techo le quedan cinco años o más de vida útil, tampoco pueden negarse solo por la edad. Aplica a pólizas emitidas o renovadas desde el 1 de julio de 2022, y no a casas móviles.
¿Cuánto tiempo tengo para reportar un reclamo por huracán?
Un año desde la fecha de la pérdida. En Florida un reclamo o un reclamo reabierto queda vedado si no le dio aviso a la aseguradora dentro de 1 año, y un reclamo suplementario después de 18 meses. Para un huracán, la fecha de la pérdida es el día en que tocó tierra, así que el reloj empieza ahí y no cuando usted descubre el daño. Reporte primero y documente después: esperar a tener todos los presupuestos es la forma más común de perder el plazo.
¿Me conviene subir el deducible de huracán para pagar menos?
Depende de cuánto efectivo podría poner mañana. Subir del 2 al 5 o al 10 por ciento baja la prima, pero mueve el riesgo a su bolsillo: en una casa con límite de $400,000, pasar del 2 al 10 por ciento sube lo que usted pone de $8,000 a $40,000. La pregunta no es cuál deducible es más barato, sino cuál puede pagar sin pedir prestado. Pida la cotización con dos deducibles y compare.